На этой неделе Наталья Бердникова - заместитель руководителя Управления и Дарья Сафонова – заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Камчатскому краю, провели совещание в формате видеоконференцсвязи с представителями ПАО Сбербанк по актуальным вопросам, возникающим при подаче заявлений на проведение  учетно-регистрационных действий.

Вопросы:

1. Что необходимо указать в договоре купли-продажи для регистрации права пожизненного проживания члена семьи покупателя?

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

При этом действующим законодательством не предусмотрено внесение в договор купли-продажи сведений о членах семьи (бывших членах семьи) лица, приобретающего объект недвижимости по такому договору (покупателя).

«Необходимо отметить, сведения о членах семьи (бывших членах семьи) возможно внести в Единый государственный реестре недвижимости только по заявлению собственника, право собственности которого в зарегистрировано на основании договора передачи жилого помещения в собственность (приватизации) или на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива (часть 13 статьи 38 Федерального закона от 13.05.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)», – уточнила Дарья Сафонова.

2. Часто бывают сделки, где в качестве первоначального взноса выступает Материнский семейный капитал, родители сразу при покупке выделяет доли несовершеннолетним. Если «Социальный фонд России» отказывает в перечислении средств материнского семейного капитала, а у новых собственников нет собственных средств для осуществления выплаты по договору купли-продажи каким образом происходит расторжение договора купли-продажи?

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве. Исходя из содержания пункта 5 статьи 488 ГК РФ, к таким случаям относится заключение договора купли-продажи объекта недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа.

Договор купли-продажи не был исполнен покупателем, поскольку он не внес оплату за объект недвижимости, переданный несовершеннолетнему. В противном случае ипотека в отношении данного объекта недвижимости прекратилась бы (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ). Следовательно, возврат объекта недвижимости продавцу происходит в рамках первоначальных договорных отношений.

В данном случае имущество несовершеннолетнего не уменьшается, поскольку оплата по договору не была произведена либо была произведена частично и будет возвращена после расторжения договора (абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК РФ).

Таким образом, в силу того, что приобретение несовершеннолетним недвижимости и отказ от нее происходит в рамках одного договора, и указанный отказ не влечет уменьшения имущества несовершеннолетнего, расторжение договора купли-продажи недвижимости не требует нотариального удостоверения (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК).

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ (в частности, ее пунктом 2); порядок представления заявления об осуществлении государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов - статьей 18 Закона № 218-ФЗ; требования к документам, представляемым для осуществления регистрационных действий, - статьей 21 Закона № 218-ФЗ; порядок осуществления государственной регистрации прав - статьей 29 Закона № 218-ФЗ.

3. При оформлении купли - продажи объекта недвижимости расположенного на земельном участке принадлежащем продавце на праве аренды должна ли в тексте договора отражаться информация о праве аренды или достаточно только информации о продаже объекта капитального строительства?

Согласно статьи 552 Гражданского кодекса Российской федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В связи с чем в договор купли-продажи необходимо внести сведения о земельном участке на котором расположен объект капитального строительства и основание возникновения права продавца на такой земельный участок, в данном случае сведения о зарегистрированном ограничении земельного участка в виде аренды и правоустанавливающем документе.

В ходе совещания Наталья Бердникова рассказала как устроена современная система регистрации прав, какие реформы по защите права собственности граждан уже реализованы и какая работа сегодня проводится в целях дополнительной защиты покупателей жилья.

«Следует помнить, что государственный регистратор прав не взаимодействует напрямую с участниками сделки и не может им диктовать правила поведения на рынке недвижимости», – отметила Наталья Бердникова.

Также Наталья рассказала о механизме проверки законности сделок с недвижимостью, и о том, что эту информацию можно посмотреть на сайте Росреестра.