С 1 марта 2026 года вступил в силу инициированный Росреестром Федеральный закон № 295-ФЗ от 31.07.2025 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".
Как будет действовать Закон и на что обратить внимание рассказала Дарья Мырза -
и.о. руководителя Управления Росрееста по Камчатскому краю:
- На что направлены изменения?
- Изменения направлены на устранение правовой неопределенности в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков (например, в границах земель лесного фонда, земель общего пользования, сельскохозяйственных угодий, территорий объектов культурного наследия, для целей недропользования), а также порядка предоставления земель.
- Что включено в эти изменения?
- Определён список документов, устанавливающих разрешённые способы использования земельных участков, среди которых градостроительные регламенты, лесохозяйственные регламенты и положения об особо охраняемых природных территориях.
- Установлены ситуации, при которых использование земельных участков возможно независимо от определённого ранее вида разрешённого использования (например, размещение геодезических точек государственной геодезической сети, государственных нивелировочных знаков, строительство временных построек, сооружений — включая заборы, бытовки, навесы).
- Введена понятная процедура определения разрешённого использования земельных участков – определен круг лиц, условия и механизм выбора конкретного вида разрешённого использования участка.
- В Земельном кодексе закреплены случаи, когда назначение разрешённого использования земельного участка определяется не правилами землепользования, а проектной документацией по территориальному планированию либо лицензией на добычу полезных ископаемых. Это касается, например, строительства линейных объектов, земельных участков внутри особых экономических зон, инновационно-научных технопарков или территорий опережающего социально-экономического развития.
- Детально прописана процедура определения видов разрешённого использования земельных участков непосредственно при их формировании.
- Что это значит для граждан?
- Виды разрешенного использования земельных участков, установленные до 1 марта 2026 года, остаются действительными. Остается прежний принцип разделения видов разрешенного использования на основные, вспомогательные и условно разрешенные.
Собственники вправе самостоятельно определять основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и зданий без дополнительного оформления разрешений или согласований. Чтобы установить основной вид разрешенного использования, потребуется направить соответствующее заявление в регистрирующий орган (установлены четкие сроки рассмотрения).
Допускается изменение видов разрешенного использования вновь образованных земельных участков в некоторых ситуациях, например, при делении участка, если установленный изначально вид использования не соответствует требованиям градостроительного регламента.
Хочется отметить, что изменения в Законе дополняют действующий запрет, введенный Федеральным законом № 217-ФЗ. Теперь ограничение охватывает любые садовые и огородные участки, находящиеся в границах садоводческих или огороднических объединений, независимо от того, созданы они были до или после вступления в силу вышеуказанного закона.
Вид использования садовых участков можно будет сменить только в двух случаях: если члены объединения решили преобразовать организацию в товарищество собственников жилья или эти участки необходимы для государственных или муниципальных потребностей.
- Что это значит для бизнеса?
- Для владельцев земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и переданных в аренду или безвозмездное пользование, введен запрет на самостоятельное изменение вида разрешенного использования, независимо от способа передачи участка. Единственным исключением является случай, когда участок предназначен для комплексного освоения территории.
Кроме того, теперь разрешено изменять вид разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, на основании решений органов власти субъектов Российской Федерации. Ранее такая возможность была ограничена.
Новый порядок действует до принятия специального федерального закона, определяющего правовой режим сельскохозяйственных угодий.
Еще одно нововведение заключается в праве заинтересованного лица инициировать проведение аукциона на предоставление земельного участка в пределах границ населенного пункта. Орган власти обязан провести аукцион именно с тем видом разрешенного использования, который запрашивает инициатор.
Ситуация, когда земельный участок находится в зоне планируемого размещения публичных объектов, согласно документации по планировке территории, регулируется отдельно. Здесь правообладателю доступен лишь один вид разрешенного использования, связанный с размещением указанного объекта.
С 1 марта 2026 года включение частных земельных участков в зону планируемых публичных объектов стало невозможным, кроме случаев изъятия, наложения публичного сервитута или согласия владельца.